王某某与某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案
来源：本站 发布时间：2024-03-21
【基本案情】
2020年6月20日，王某某（乙方）与某房地产开发有限公司（甲方）签订《认购书补充协议》，约定甲方以购房优惠的方式向乙方提供停车位，乙方购买房屋后，甲方有偿提供一个配套车位给乙方；乙方知悉总价款3120000元，其中3020000元约定在房屋认购书中，剩余100000元约定在本认购书补充协议后续签订的停车位买卖合同及相关文件中，总价款3120000元包括乙方取得本房屋及一个配套车位的对价。
2020年11月29日，王某某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王某某认购XXX区XX号（自编A-17#、S-05#）1603房，建筑面积98.21平方米，总价款为3120000元；第二十 条销售和使用承诺2.出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，具体内容见附件十 ；4.出卖人在本项目发售过程中所发出的售楼广告、售楼书及样板、销售模型等所有口头或书面说明的内容及标准，与本合同及附件内容不符或超出本合同及附件约定的，以本合同及附件内容为准。附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明为空白、无内容。
王某某现已向某房地产开发有限公司支付了购房款3120000元。现王某某、某房地产开发有限公司对某房地产开发有限公司在销售涉案房屋过程中是否存在虚假宣传行为产生争议。
【裁判结果】
驳回王某某的全部诉讼请求。
【法智律师说法】
王某某、某房地产开发有限公司签订的《认购书补充协议》、《商品房买卖合同（预售）》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。
关于赔偿的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”王某某、某房地产开发有限公司所签订的《认购书补充协议》以及《商品房买卖合同（预售）》中均未约定涉案房屋海景景观，且买卖合同明确约定售楼广告、售楼书及样板、销售模型等所有口头或书面说明的内容及标准，与本合同及附件内容不符或超出本合同及附件约定的，以本合同及附件内容为准，故房屋可观看的景观并非双方合同约定的内容，王某某的主张缺乏合同依据。根据王某某提交的证据无法证明某房地产开发有限公司曾作出涉案房屋海景景观的要约。其次，微信群聊中，微信号为×××和微信号为×××两人的身份无法确定是宏瑞公司的工作人员还是中介人员，他们在微信中表示涉案房屋有“海景”的描述，不能作为某房地产开发有限公司的要约。王某某也承认涉案房屋也是能看到所谓“海景”的，只是并非全无遮挡景观，其陈述的状况与两人的表述并不矛盾。不足以此证明某房地产开发有限公司以无遮挡景观作为销售宣传。最后，对于销售沙盘展示的情况，根据王某某自认，新建的住宅项目在2021年才出让土地，王某某提供的公示文件显示在2023年才对设计方案审查及调整进行审批前公示，故某房地产开发有限公司在2020年销售时不可能知道其他开发商对此开发建设的情况，某房地产开发有限公司的沙盘模型已经正常展示其开发小区的状况，并未刻意隐瞒对销售不利的因素。因此，王某某主张因某房地产开发有限公司对涉案房屋作出虚假宣传从而要求某房地产开发有限公司赔偿经济损失的诉讼请求缺乏合同和事实依据,法院不予支持。
关于退还购房款的问题。《认购书补充协议》约定总价款3120000元包括董曼取得涉案房屋及一个配套车位的对价，且约定签订以3020000元的购房合同和以100000元购车合同的形式履行。3120000元是王某某取得房屋和车位的对价，王某某主张退回100000元购房款缺乏依据，法院不予支持。
法智律师提示：在购买商品房时对于开发商的宣传一定要保留证据，才能更好的维护自己的合法权益。
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